民泊開設の消防「基準の特例」完全ガイド｜用途判定・自動火災報知設備・スプリンクラー免除

「住宅として使っていた物件だから、そのまま民泊にできるはず」。この思い込みが、民泊開設でつまずく最大の原因です。民泊は宿泊者が就寝する施設のため、消防法令上は旅館・ホテルと同じ用途で扱われることがあり、住宅のままでは消防用設備等が足りていないことが少なくありません。

本記事は、東京都内で民泊開設を検討するオーナー・事業者に向けて、消防法令上の用途判定、必要になる消防用設備等、基準の特例と各種の免除規定、消防法令適合通知書と届出までを、消防法・消防法施行令・消防法施行規則の条文と、総務省消防庁・東京消防庁の公表資料をもとに整理したものです。

民泊の消防法令上の用途はこう決まる

消防用設備等の設置義務は、建物の「用途」ごとに決まります。したがって、民泊の消防を考えるときの出発点は、必ず用途判定です。

民泊（住宅宿泊事業）とは、住宅宿泊事業法第3条第1項の届出をして、住宅に人を宿泊させる事業のことをいいます。消防法令上、その届出住宅は原則として消防法施行令別表第一(5)項イ（旅館、ホテル、宿泊所その他これらに類するもの）に掲げる防火対象物またはその部分として取り扱われます。

これを定めているのが、総務省消防庁予防課長通知「住宅宿泊事業法に基づく届出住宅等に係る消防法令上の取扱いについて」（平成29年10月27日付け消防予第330号）です。同通知はただし書で、住宅として取り扱える場合を例外的に定めています。

一戸建て住宅を民泊にする場合

判定は2段階です。まず「人を宿泊させる間、その住宅に家主が不在となるか」を見ます。不在となるなら、面積にかかわらず(5)項イです。不在とならない場合にだけ、次に宿泊室の床面積の合計を見て、50平方メートル以下であれば住宅として取り扱われます。

ここでいう宿泊室とは、宿泊者の就寝の用に供する室のことです。家主の居住・不在の判断は、一戸建て住宅の場合は棟（建物）単位で行います。

共同住宅の一室を民泊にする場合

共同住宅では、まず民泊を行う「住戸」ごとに上記の方法で用途を判定し、そのうえで棟全体の用途を決めます。家主の居住・不在の判断は住戸単位です。

棟の用途は、昭和50年4月15日付け消防予第41号・消防安第41号「令別表第1に掲げる防火対象物の取り扱いについて」により判定します。(5)項イと判定された住戸が棟の9割以上を占めれば棟全体が(5)項イ、9割未満であれば複合用途防火対象物である(16)項イになります。

用途判定の考え方そのものについては、消防法の用途判定とは？令別表第一の項の決め方・従属用途・みなし従属を解説と店舗併用住宅の用途判定｜50㎡以下なら一般住宅扱いになる条件とはもあわせてご覧ください。

(5)項イになると何が必要になるのか

用途が(5)項イになると、住宅では求められなかった消防用設備等が一度に必要になります。主なものを条文の根拠とともに整理します。

すでに設置されている消防用設備等があれば重複して設置する必要はありません。逆に、建物の規模・形状や無窓階の有無によっては、上表以外の設備が必要になることもあります。無窓階の判定については無窓階とは？判定基準・消防設備・東京消防庁の運用を解説で解説しています。

複合用途((16)項イ)になった場合の違い

共同住宅の一部だけを民泊にして棟が(16)項イになった場合、設備によって「棟全体で判断するもの」と「用途部分ごとに判断するもの」が分かれます。自動火災報知設備・誘導灯・スプリンクラー設備は棟単位、消火器具は用途部分ごとです（令第9条ただし書）。

自動火災報知設備は、(16)項イでは延べ面積300平方メートル以上で棟全体に必要になります（令第21条第1項第3号イ）。ただし、民泊などの特定用途部分の床面積の合計が延べ面積の10分の1以下で、かつ300平方メートル未満のときは、民泊部分のみで足りる取扱いがあります。

防火管理者と消防計画

建物全体の収容人員が30人以上になると、管理権原者は防火管理者を選任し、防火管理者が消防計画を作成して届け出なければなりません。収容人員の算定方法は収容人員の計算方法｜消防法施行規則第1条の3の用途別算定表、選任の考え方は防火管理者の選任が必要な建物とは｜収容人員10人・30人・50人の判定基準で詳しく解説しています。

消防計画の記載事項は消防法施行規則第3条第1項に定められており、東京消防庁は用途・規模別の消防計画作成例と作成基準を公表しています。作成手順は消防計画の作成手順と記載事項｜届出義務者・様式第1号の2・訓練回数を条文で解説をご覧ください。

基準の特例（消防法施行令第32条）とは

基準の特例とは、消防用設備等の技術上の基準をそのまま満たせないときに、別の安全策を講じることで「基準によらなくても支障ない」と消防長または消防署長に認めてもらう仕組みです。

条文を読むと分かるとおり、判断するのは消防長または消防署長であって、申請すれば通るものではありません。また「設備をつけずに済ませる裏技」でもありません。代替の安全策によって同等以上の安全性を示すことが前提です。

特例の前に、制度化された緩和を確認する

実務では、いきなり令第32条の特例を検討するのは遠回りです。民泊でよく使われる緩和のうち、特定小規模施設用自動火災報知設備・スプリンクラー設備の免除・誘導灯の免除は、いずれも省令に要件が書かれた制度化された緩和であり、令第32条の個別特例とは別物だからです。

自動火災報知設備を軽くする特定小規模施設用自動火災報知設備

小規模な民泊では、通常の自動火災報知設備に代えて、簡易な「特定小規模施設用自動火災報知設備」（特小自火報）を用いることができます。根拠は消防法施行令第29条の4第1項と、これを受けた「特定小規模施設における必要とされる防火安全性能を有する消防の用に供する設備等に関する省令」（平成20年総務省令第156号）です。

特小自火報が使える3つの型

同省令第2条第1号は、特定小規模施設を次の3つに分けて定義しています。民泊で該当し得るのは主にこの3類型です。

②と③は混同されがちですが、別の規定です。②は「特定用途がごく一部しかない複合用途ビル」、③は「民泊と住戸だけでできている中規模のアパート・マンション」を想定しています。③には店舗や事務所が1つでも入っていると使えません。

無線式・電池式の利点と注意点

特小自火報には、受信機・感知器・音響装置を配線で接続する方式のほか、無線式の連動型警報機能付感知器を用いる方式があります。総務省消防庁のリーフレットは、後者について次の利点を挙げています。

・電池式の感知器は、電源の配線工事が不要
・感知器同士が無線通信を行うものは、感知器間の配線工事が不要
・感知器自体が警報音を発するため、音響装置の設置が不要
・すべての感知器が連動して警報音を発する場合、受信機の設置が不要
・受信機や中継器を設置せず感知器のみの場合、工事に消防設備士の資格が不要で、工事に着手する前の届出も不要（設置工事完了後の届出は必要）

一方で、電波環境等によって感知器同士の無線通信ができない場合や、建物階数等によって設置できない場合があります。また、建物の状況によっては、廊下等の共用部でも警報音が発せられるように感知器の設置を指導されることがあります。

区画によるスプリンクラー設備・誘導灯の免除

民泊で最も金額が動くのがスプリンクラー設備です。ここでは、なぜ必要になるのか、どう免除されるのかを分けて説明します。

なぜ11階建てのマンションで棟全体が対象になるのか

共同住宅((5)項ロ)のままなら、スプリンクラー設備が必要なのは11階以上の「階」だけです（令第12条第1項第12号）。ところが用途が(5)項イや(16)項イに変わると、令第12条第1項第3号が働き、地階を除く階数が11以上の防火対象物は建物全体がスプリンクラー設備の対象になります。

つまり、11階建てマンションの1室を民泊にしただけで、棟全体にスプリンクラー設備が要求され得るということです。区画による免除が実務で重視されるのは、この落差を埋めるためです。

スプリンクラー設備の免除（消防法施行規則第13条）

免除の根拠は、令第12条第1項各号の「総務省令で定める部分」を定めた消防法施行規則第13条です。棟が(16)項イか(5)項イ単独かで、適用される項が変わります。

これらの区画を有する場合、原則として10階以下のスプリンクラー設備が免除されます。なお、(16)項イの規定は、民泊・共同住宅・一部の福祉施設以外の用途部分が棟に存在しないことが前提です。1階に店舗が入っていると、この号は使えません。

誘導灯の免除（消防法施行規則第28条の2）

誘導灯の免除は、規則第28条の2第1項第4号の2（避難口誘導灯）と同条第2項第3号の2（通路誘導灯）に定められています。対象は(16)項イで、区画の要件はスプリンクラーの場合とほぼ同じですが、これに加えて民泊部分の主たる出入口が、直接外気に開放され、火災時の煙を有効に排出できる廊下・階段等に面していることが必要です。

要件を満たすと、原則として民泊が存する階以外の階（地階・無窓階・11階以上の階を除く）の誘導灯が免除されます。民泊が存する階そのものの誘導灯は免除されません。

家主不在型は「関係者不在施設」の対策も必要

家主不在型の民泊は、火災が起きたときに現場で対応できる人がいません。総務省消防庁は令和8年3月27日付け消防予第115号で「関係者不在施設における防火安全対策ガイドライン」を発出し、宿泊施設を含む関係者不在施設の初動対応（消防機関への通報、避難誘導、初期消火）について実効性を確保する対策を示しています。

東京消防庁も、防火管理義務対象物のうち令別表第一(5)項イの宿泊施設で営業時間中に従業員が不在となる時間帯があるものを対象に、「関係者不在の宿泊施設に対する防火安全対策」として、関係者不在宿泊施設用の消防計画追加事項例を公表しています。

収容人員30人以上で防火管理者の選任が必要になる民泊では、消防計画にこの追加事項を織り込むことが求められます。詳しくは関係者不在施設の防火管理｜無人・省人化施設の消防計画と応急対策の検証を解説および無人店舗・24時間ジム・民泊の防火管理｜関係者不在施設ガイドラインと用途別の義務で解説しています。

東京で必要な届出と消防法令適合通知書

東京消防庁管内で民泊を開設するときに関わる手続きを、根拠と期限で整理します。すべてが常に必要になるわけではなく、工事の有無・設備の内容・用途判定の結果によって変わります。

民泊は(5)項イまたは(16)項イ（民泊部分あり）に当たるため、消防用設備等設置届出書は令第35条第1項第1号により延べ面積を問わず対象になります。「小規模だから設置届はいらない」ということはありません。設置届については消防用設備等設置届出書の作成代行は行政書士法違反？届出者・4日以内の期限・罰則を解説、使用開始届については防火対象物使用開始届出書とは｜期限7日前・添付書類・罰則を解説で詳しく解説しています。

消防法令適合通知書の位置づけと流れ

消防法令適合通知書は、届出住宅が消防法令に適合していることを消防機関が確認して交付する書類です。住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）が、都道府県知事等は届出時にあわせて提出を求めることとしており、これを受けて総務省消防庁が消防予第389号（平成29年12月26日）で交付事務の取扱いを示しています。

流れは次のとおりです。

1. 申請者が、別記様式第1「消防法令適合通知書交付申請書」により管轄消防署に交付を申請する
2. 消防機関が立入検査等を実施し、消防法令への適合状況を調査する
3. 適合していれば、別記様式第2により消防法令適合通知書が交付される。交付できない場合は、その旨と理由が申請者に回答される

設備が整っていなければ交付されません。開設スケジュールの中で最も早く着手すべき手続きが、消防署への事前相談だという理由がここにあります。

基準の特例等適用申請書（第25号様式）

東京消防庁で令第32条等の特例の適用を受けようとするときは、「基準の特例等適用申請書」（第25号様式）を管轄消防署に提出します。申請するのは、基準の特例を受けようとする方（入居する方、テナントで営業する方、建物の所有者）です。

添付するのは、東京消防庁の審査基準による特例適用基準に適合していることが分かる図書です。特例の運用は東京消防庁の予防事務審査・検査基準に定められているため、区画図・面積計算・内装仕様といった技術資料を、その基準に沿った形で用意する必要があります。窓口持参・郵送のほか、電子申請にも対応しています。

当事務所の報酬額

民泊開設で関わることの多い届出の報酬額は次のとおりです（税抜）。

金額に幅があるのは、建物の規模・用途、図面作成の要否、消防署との事前協議の回数によって作業量が変わるためです。最新の料金は報酬額表をご確認ください。

民泊開設をスムーズに進める5つのステップ

順序を間違えると、後戻りの費用が大きくなります。次の順で進めてください。

1. 物件契約の前に消防署へ事前相談する

東京消防庁は「開業の準備に先立って、必ず最寄りの消防署に相談してください」としています。事前相談では、家主居住型・不在型の区分と宿泊室面積を記入した事前相談記録書のほか、使用する階の全体平面図、建物の延べ面積・階数、設置済みの消防用設備等の情報が必要になります。

2. 用途判定を先に固める

(5)項イ・(16)項イ・一般住宅のどれになるかで、必要な設備がまったく変わります。判定するのは管轄消防署です。自己判断で設備の見積りを取っても、判定が変われば作り直しになります。

3. 制度化された緩和から検討する

特定小規模施設用自動火災報知設備が使えるか、区画によるスプリンクラー設備・誘導灯の免除が使えるかを、平面図をもとに確認します。ここで解決できれば、特例申請そのものが不要になります。

4. 技術資料と申請書の役割を分ける

区画図・面積計算書・設備の設計図書は、設計者や消防設備士が準備します。一方、消防署に提出する申請書・届出書は官公署に提出する書類ですから、報酬を得て業として作成できるのは行政書士（または行政書士法人）です。

5. 住宅宿泊事業の届出と足並みをそろえる

消防法令適合通知書は住宅宿泊事業の届出時に提出を求められます。消防の検査に合格してから通知書が出るまでの時間を織り込み、逆算してスケジュールを組んでください。

よくある質問

Q1. 民泊には必ず自動火災報知設備が必要ですか

消防法令上の用途が(5)項イ（宿泊施設）と判定された場合は、延べ面積に関係なく必要です（消防法施行令第21条第1項第1号イ）。ただし延べ面積300平方メートル未満などの要件を満たせば、簡易な特定小規模施設用自動火災報知設備を用いることができます。

Q2. 家主が住みながら民泊をすれば設備は不要になりますか

家主が居住しているだけでは足りません。人を宿泊させる間に住宅宿泊事業者が不在とならない旨の届出をしていることに加えて、宿泊室の床面積の合計が50平方メートル以下であることが必要です（消防予第330号）。両方を満たしてはじめて住宅として取り扱われます。

Q3. 宿泊室が50平方メートル以下なら必ず一般住宅扱いですか

いいえ。家主不在型であれば、宿泊室の面積にかかわらず(5)項イになります。50平方メートルという基準が働くのは、家主が不在とならない場合だけです。

Q4. マンションの一室を民泊にすると、建物全体にスプリンクラー設備が必要になりますか

地階を除く階数が11以上のマンションでは、そのおそれがあります。共同住宅((5)項ロ)のままなら11階以上の階だけが対象ですが、用途が(5)項イや(16)項イに変わると令第12条第1項第3号により建物全体が対象になるためです。規則第13条の区画要件を満たせば、原則として10階以下が免除されます。

Q5. スプリンクラー設備や誘導灯の免除を受けるには特例申請が必要ですか

区画による免除は、消防法施行規則第13条・第28条の2に要件が定められた制度上の免除であり、令第32条の特例とは別です。まず規則の要件を満たすかどうかを平面図で確認してください。要件を満たせない部分について代替の安全策で対応する場合に、はじめて基準の特例等適用申請書を提出することになります。

Q6. 連動型住宅用火災警報器を付ければ自動火災報知設備の代わりになりますか

なりません。連動型住宅用火災警報器は感知性能等が異なるため、特定小規模施設用自動火災報知設備として使用することはできません（総務省消防庁リーフレット）。

Q7. 消防法令適合通知書とは何ですか。必ず必要ですか

届出住宅が消防法令に適合していることを消防機関が確認して交付する書類です。住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）により、届出時にあわせて提出することが求められています。消防法上の許認可ではなく、消防予第389号に基づく交付事務として運用されています。

Q8. 特例申請の書類は設備業者に作ってもらえますか

区画図や面積計算書などの技術資料は、設計者や消防設備士が準備できます。しかし、消防署に提出する申請書・届出書は官公署に提出する書類です。行政書士または行政書士法人でない者が、報酬を得て業としてこれを作成することは、行政書士法第19条第1項に違反します（罰則は同法第21条の2、1年以下の拘禁刑または100万円以下の罰金）。申請者本人が作成するか、行政書士に依頼してください。

Q9. 家主不在型で特に気をつけることは何ですか

火災時に現場で対応する人がいないことです。総務省消防庁は令和8年3月27日付け消防予第115号で「関係者不在施設における防火安全対策ガイドライン」を示しており、東京消防庁も関係者不在宿泊施設用の消防計画追加事項例を公表しています。防火管理義務が生じる規模であれば、消防計画にこれらを織り込む必要があります。

Q10. 特区民泊や旅館業の簡易宿所でも消防の扱いは同じですか

消防予第330号は、届出住宅以外の防火対象物で旅館業法第3条第1項の許可を受けた営業が行われる場合などであって、届出住宅と同様の利用形態であることが確認できるときは、届出住宅と同じ判定方法を準用するとしています。実際の取扱いは、対象建物を管轄する消防署にご確認ください。

参照した法令・公的資料

・消防法（昭和23年法律第186号）第8条、第8条の3、第9条の2、第17条の3の2、第17条の14
・消防法施行令（昭和36年政令第37号）第9条、第10条、第12条、第21条、第26条、第29条の4、第32条、第35条、別表第一
・消防法施行規則（昭和36年自治省令第6号）第3条、第13条、第28条の2、第31条の3
・特定小規模施設における必要とされる防火安全性能を有する消防の用に供する設備等に関する省令（平成20年総務省令第156号）第2条、第3条
・東京都火災予防条例 第56条、第56条の2、第58条の2
・住宅宿泊事業法（平成29年法律第65号）第3条
・総務省消防庁「住宅宿泊事業法に基づく届出住宅等に係る消防法令上の取扱いについて（通知）」（平成29年10月27日付け消防予第330号）
・総務省消防庁「住宅宿泊事業の届出に伴う消防法令適合通知書の交付について」（平成29年12月26日付け消防予第389号）
・総務省消防庁「民泊における消防法令上の取扱い等に関するリーフレット」（令和8年3月時点版）
・総務省消防庁「関係者不在施設における防火安全対策ガイドライン」（令和8年3月27日付け消防予第115号）
・昭和50年4月15日付け消防予第41号・消防安第41号「令別表第1に掲げる防火対象物の取り扱いについて」
・東京消防庁「新たに民泊を行おうと考えている皆様へ」
・東京消防庁「関係者不在の宿泊施設に対する防火安全対策」
・東京消防庁 申請様式「基準の特例等適用申請書」「防火対象物使用開始届出書」「消防用設備等（特殊消防用設備等）設置計画届出書」
・行政書士法（昭和26年法律第4号）第1条の3、第19条第1項、第21条の2

本記事は2026年8月24日時点で確認した法令・公的資料をもとにした一般的な解説です。法令改正、火災予防条例、管轄消防署の運用、個別の建物・事業内容により結論が変わる場合があります。具体的な案件は、対象建物を管轄する消防署および行政書士にご確認ください。